Persoonlijke hulpmiddelen
Home » Wonen & inrichten » Hoe sluit ik een aanneemcontract

Hoe sluit ik een aanneemcontract

Document acties
  • Tijdshoeveelheid 90 dagen
  • Moeilijkheidsgraad: uitdagend
Het cliché wil dat aannemers onbetrouwbaar zijn, steeds te laat opleveren, duurder blijken dan begroot en na afloop verzaken aan hun onderhoudsverplichtingen. En dat is een goed uitgangspunt om in gedachten te houden bij het afsluiten van een aanneemcontract. Deze Hoedoe focust op die aspecten van een aanneemovereenkomst waarvan je heel blij gaat worden dat je ze goed hebt geregeld, wanneer er straks een conflict tussen jou en de aannemer zou ontstaan. Ook gaan we er voor het gemak even van uit dat je geen klusser van nature bent en dat je weinig verstand van bouwkunde in het algemeen hebt.

Hoedoe door: Ivo Victoria

Bekijk het profiel van Ivo Victoria
Aantal Hoedoes: 7


Benodigdheden

  • Een architect of een andere betrouwbare en neutrale adviseur met kennis van zaken
  • Ijzeren zenuwen

Stappen

  1. Bedenk wat je wilt (ver)bouwen

    Doe dat in detail, tot en met de plekken waar je stroom en andere aansluitingen (zoals licht) wilt. Maak zelf wat ruwe schetsen.

  2. Bepaal je budget

    Bepaal wat het je maximaal mag kosten, in een worst case scenario. Noem dit bedrag nooit tegen welke betrokken partij dan ook, maar doe er consequent 20% tot 30% vanaf. Het wordt namelijk bijna altijd duurder dan begroot – niemand weet waarom.

  3. Stap naar een architect

    Stap met je schetsen en je budget naar een architect en laat deze er technische tekeningen van maken en een gedetailleerd bestek opstellen. Een bestek is in feite een dik boek waarin alle werkzaamheden in detail omschreven worden, tot en met het gebruik van materialen, kleuren, soorten lichtschakelaars, maar ook de manier waarop gecommuniceerd moet worden bij meer- en minderwerk, onderhoudsverplichtingen, eventueel een boeteclausule bij te late oplevering, werkelijk alles staat erin. Neem de tijd voor deze fase. Hoe preciezer je aan een aannemer kan voorleggen wat je wilt, hoe mooier je verbouwing wordt, en hoe sterker je onderhandelingspositie wanneer het zou misgaan. Vraag de architect ook om een gedetailleerde kostenraming op basis van zijn ervaring en de materiaalprijzen die hij gewend is. Dat is een goed referentiepunt.

  4. Hoezo, een architect?

    Een architect raadplegen klinkt misschien duur, maar de ervaring leert dat hij in zijn ontwerp anticipeert op mogelijke technische hindernissen en dat hij veel kennis van materialen en zin voor detail heeft. Eigenschappen die de gemiddelde aannemer mist en die je onrechtstreeks dus geld en tijd schelen. Je kan ook rechtstreeks aannemers gaan benaderen met je schetsen. Wij raden dit af, en niet alleen om bovengenoemde redenen.

  5. Benader aannemers

    Je hebt nu een ontwerp en een bestek waarvan je architect heeft ingeschat dat het binnen je budget valt. Nu kun je aannemers gaan benaderen. Benader er een stuk of zeven. Kies bij voorkeur voor aannemers die buren/kennissen/vrienden je aanraden. Behalve als hun huis recent is ingestort uiteraard. Een aantal aannemers zal meteen zeggen dat ze geen offerte willen uitbrengen – het is de laatste jaren erg druk in de bouwwereld en veel aannemers hebben werk te veel. Stuur de anderen het ontwerp en het bestek op en vraag hen op basis daarvan een offerte te maken. Er zullen er opnieuw een paar afhaken – toch te druk, niet hun soort project, geen zin (om het bestek te lezen).

  6. Beoordeel offertes

    Wellicht krijg je uiteindelijk drie of vier offertes binnen. Schrap de offertes die extreem hoger (die hebben te veel werk en proberen de hoofdprijs te vangen) of extreem lager (die hebben het bestek niet gelezen) liggen dan je kostenraming. Maak een afspraak met degenen die overblijven. Probeer tijdens het gesprek helder te krijgen of ze het bestek gelezen hebben. Schakel opnieuw je architect of een andere deskundige in om te kijken of hun offerte realistisch en compleet is – hij kan dat veel beter inschatten en zal hen heel anders kritisch bevragen dan jij. Kies voor de aannemer die binnen budget is en de meest realistische offerte en planning heeft uitgebracht. Dat hoeft niet de goedkoopste te zijn. Opgelet: offertes worden meestal in netto bedragen, dus exclusief btw, opgesteld.

  7. Stel het contract op

    Nu moet je het contract gaan opstellen. Er zijn op internet modelcontracten te vinden, onder meer via Vereniging Eigen Huis en Bouwgarant. Een aantal dingen zijn van groot belang. Elke aannemer die onderstaande punten niet als volkomen normaal accepteert, is onbetrouwbaar.

    a.    Er moet een startdatum en een opleverdatum in staan.
    b.    Het moet vermelden dat ontwerp en bestekboek onlosmakelijk deel uit maken van het contract.
    c.    Het moet een boete stipuleren per dag dat te laat wordt opgeleverd. Honderd euro per werkbare dag is een realistisch bedrag.
    d.    Het moet vermelden dat alle meer- en minderwerk van tevoren aan jou gemeld moet worden en schriftelijk door jou moet goedgekeurd worden.
    e.    Er moet een betaalschema opgenomen worden in het contract. Dit is zeer belangrijk: betaal nooit alles in een keer. Zorg ervoor dat minimaal 10% van de aanneemsom pas na oplevering of nog beter, pas na een onderhoudstermijn van zes maanden tot een jaar, moet overgemaakt worden. Het is vrij gebruikelijk de betaling van de aanneemsom in zes of zeven schijven op te splitsen: 10% bij ondertekening, 10% bij aanvang van de werken, 30 % op de helft,  enzovoort. Het enige echte dwangmiddel dat jij in handen hebt in geval van een conflict, is het geld dat de aannemer nog van je moet krijgen.

    Er zijn nog andere zaken die in een contract of bestek moeten staan maar die minder relevant zijn in het kader van deze op-een-conflict-anticiperende-Hoedoe. Zoals de bouwgarantie en aansprakelijkheid bij schade – daar bestaan tal van regels en wetgeving voor die je prima kan terugvinden op internet en, wederom, op de site van Vereniging Eigen Huis.

  8. Opmerking

    We gaan in deze Hoedoe uit van de situatie waarbij een aannemer alle werkzaamheden coördineert en dus zelf offertes opvraagt bij onderaannemers zoals loodgieter, electricien, .... Dat levert de aannemer een inkoopvoordeel op dat jij wellicht niet te zien krijgt. Maar anderzijds bespaart het jou de ellende om met dertien verschillende partijen te onderhandelen en ligt alle verantwoordelijkheid, zowel financieel als qua planning, bij jouw aannemer. Dus alles wat mis gaat, is zijn schuld – hij moet het maar oplossen. Ga in zulke gevallen nooit zelf in discussie met een onderaannemer en teken nooit offertes of contracten – dat moeten ze met de hoofdaannemer regelen.

  9. Start de werken

    Gefeliciteerd! De werken kunnen van start gaan. Twee gouden tips nog.

    Tip een: Als je niet te krap in de centen zit, en je hebt zelf niet veel verstand van verbouwen, vraag dan je architect of een andere neutrale deskundige om de werkzaamheden in jouw opdracht te monitoren. Het grote voordeel hiervan is dat zij veel technische kennis van zaken hebben, en veel ervaring. Aannemers hebben vaak de neiging om tijdens het bouwproces dingen anders te willen doen dan in het ontwerp werd bepaald 'omdat het makkelijker is' (lees: omdat het goedkoper is in arbeid en materiaal – voor jou blijft het even duur, de winst is voor de aannemer). Een architect kan een aannemer van repliek dienen met inhoudelijke argumenten.

    Tip twee: houd alle correspondentie met de aannemer en architect, of het nu per post of email is, nauwgezet bij. Bevestig mondelinge afspraken per email of – als het over de opleverboete, ingrijpende veranderingen, of structureel slecht functioneren gaat – per aangetekend schrijven. Doe dit echt zeer nauwgezet, ook al gaat het om een deurknop van 5 euro. De ervaring leert namelijk dat aannemers dit niet doen, of slecht. Bovendien is er veel personeelsverloop bij aannemers waardoor het goed mogelijk is dat je de werken beeindigt met een (gedeeltelijk) andere werkploeg dan je begonnen was. En dat is in jouw voordeel als er straks discussie ontstaat over afspraken.

  10. Het gaat mis

    Gaat alles goed? Prima! Gaat het mis? Blijf kalm, je hebt een goed contract. Laat je niet intimideren of opjagen. Bedenk dat bij een te late oplevering jij het recht hebt om de boete af te trekken van de laatste betaalschijf (nog een reden waarom die groot genoeg moet zijn...). En blijf ten allen tijde communiceren met je aannemer ook al doet hij dat niet met jou. Als je om welke reden dan ook besluit om een bepaalde factuur niet te betalen, stuur dan steeds een aangetekend schrijven waarin je uitlegt waarom je niet betaalt. Zolang je blijft communiceren en de gang van zaken goed documenteert, zal je uiteindelijk aan het langste eind trekken.

  11. Je hebt geen zin meer om nog te (ver)bouwen

    Deze Hoedoe gaat uit van het worst case scenario. Dat moet ook bij het opstellen van een contract – dat heb je immers alleen maar nodig wanneer iets niet volgens afspraak gaat. Maar er zijn ook echt wel betrouwbare en plichtsbewuste aanneembedrijven, hoor. Laat het ons weten als je er een gevonden hebt.

Do's

  • Doe een referentiecheck op je aannemer. Bel mensen die eerder met hem werkten en kijk of hij erkend is door Bouwgarant.
  • Wordt lid van Vereniging Eigen Huis, zij hebben een gratis juridische helpdesk en goedkope juridische ondersteuning bij conflicten.

Don'ts

  • Ga niet zelf discussiëren over dingen waar je geen verstand van hebt – je verliest altijd. Spendeer liever wat van je budget aan een deskundige die je helpt, dat is uiteindelijk goedkoper.
  • Betaal niet alles van tevoren, maar in schijven en hou voldoende geld achter tot na oplevering – geld is het enige argument dat een aannemer begrijpt.

Meer uitleg

Hoedoeners in de spotlight
Erik Weijers
Lid sinds: 26 maart 2008
Aantal Hoedoes: 42
Renate Boogvrouw
Lid sinds: 11 april 2008
Aantal Hoedoes: 16
F. Nelissen
Lid sinds: 7 april 2008
Aantal Hoedoes: 23
Wil je ook schrijven voor Hoedoe?
Meld je aan!