Persoonlijke hulpmiddelen
Home » Wonen & inrichten » Huis kopen of verkopen » Hoe onderhandel ik over de transactieprijs van een huis

Hoe onderhandel ik over de transactieprijs van een huis

Document acties
  • Tijdshoeveelheid 3 dagen
  • Moeilijkheidsgraad: goed te doen
Je hebt het huis van je dromen gezien en het liefst zou je direct de vraagprijs bieden, om er maar zeker van te zijn dat jij het hebt. Maar in de meeste gevallen hoef je die vraagprijs helemaal niet te betalen: met slim onderhandelen kun je er duizenden tot tienduizenden euro's vanaf halen. En die kun je tijdens en na je verhuizing vast veel beter gebruiken!

Hoedoe door: Adine Versluis

Bekijk het profiel van Adine Versluis
Aantal Hoedoes: 478


Benodigdheden

  • Stalen zenuwen
  • Duidelijk budget
  • Geduld

Stappen

  1. Stel je budget vast

    Wie een huis wil kopen, heeft (meestal) een beperkte hoeveelheid geld te besteden. Hoeveel dat is, hangt af van je inkomen, je spaargeld en - natuurlijk - wat de bank je wil geven. Stel aan de hand van deze gegevens een budget vast, waarbij je in ieder geval rekening houdt met het overhouden van een kleine buffer en de kosten die met de aanschaf van een woning te maken hebben.

    Stel dat je van de bank €200.000 mag lenen en je zelf nog €20.000 spaargeld hebt. Kijk dan naar huizen met een maximale aanschafprijs van €175.000-€180.000, zodat je de kosten koper (ongeveer 10%) deels van je eigen geld kunt betalen, waardoor je hypotheeklasten lager liggen, en je niet aan je maximum zit.

  2. Stel je doel vast

    Dat je bijvoorbeeld €175.000-€180.000 te besteden hebt, wil natuurlijk niet zeggen dat je dit ook uit moet geven aan een huis. Als je eenmaal een huis hebt gevonden dat je graag zou willen hebben, kun je kijken voor welke prijs je het huis zou kopen. Houd in het vaststellen van je prijs rekening met:

    • Verbouwingen die je direct uit zou willen voeren
    • Nodige verbouwing (voor zover dat zo te zien is)
    • Hoe lang de woning al te koop staat
    • Voor hoeveel de woningen in de buurt verkocht worden (met een rondje Googlen kom je heel ver)
    • Of de verkopers al een nieuw huis hebben
  3. Doe een net openingsbod

    Aan de hand van je doelprijs kun je een openingsbod vaststellen. Probeer dit zo te doen, dat het bod redelijk is, maar dat het niet zo hoog is dat het onmogelijk is om op je doelprijs uit te komen. Stel dat een huis €175.000 kost en je wilt er maximaal €168.000 voor betalen, dan kun je bijvoorbeeld beginnen met €159.000.

    Een redelijk openingsbod is echter voor elk huis anders; het gaat er om dat je het verschil tussen je bod en de vraagprijs kunt verklaren. Het is echter ook belangrijk om ervoor te zorgen dat de verkopers het idee hebben 'beet' te hebben: zij willen de woning immers graag kwijt!

  4. Leg je kaarten op tafel

    De kans dat de verkopende partij direct akkoord gaat met je openingsbod is niet zo groot. Als ze hierop wel een tegenbod doen, dan zijn jullie in onderhandeling en is het tijd je kaarten op tafel te leggen. Als het tegenbod nog niet is wat je in gedachten had, dan doe jij ook weer een tegenbod, maar dit keer licht je het duidelijk toe. Geef aan wat er verbouwd moet worden en vertel (en daarin mag je best bluffen) wat je maximaal te besteden hebt.

    Het is wel belangrijk om hierin rekening te houden met de gevoelens van de verkopers: voor zover jij weet, verkopen zij een huis waar ze altijd met plezier hebben gewoond. Als je dat huis volledig af gaat kraken, zal de verkopende partij je het huis misschien niet gunnen. Zorg dus voor een goede balans tussen realistisch blijven en waardering tonen voor het huis. Er is immers ook een reden waarom jij het wilt hebben!

  5. Stel aanvullende voorwaarden

    Soms is er nog een klein verschil te overbruggen. Dit kun je doen door extra voorwaarden te stellen. Vind je de gordijnen bijvoorbeeld erg mooi, of zou het handig zijn als die professionele grasmaaier blijft staan? Geef dan aan dat je akkoord wilt gaan met het tegenbod, mits de gordijnen blijven hangen of de grasmaaier achter blijft.

    Dit heeft nog een bijkomend voordeel; deze goederen kunnen als roerende goederen worden opgegeven, waardoor je over dit deel van de verkoopprijs - en daar kun je samen een bedrag voor vaststellen - geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Wel moet het gaan om een realistische waarde én kun je de roerende zaken het beste met eigen geld kopen, omdat de rente over dit bedrag niet aftrekbaar is van de belasting, waardoor je in geval van financiering 30 jaar lang de volle mep aan rente betaalt voor dit deel.

    Andere aanvullende voorwaarden die je kunt stellen zijn:

    • Op kosten van de verkopende partij een bouwtechnische keuring uit laten voeren
    • Eerdere of latere overdrachtsdatum
    • Bepaalde gebreken of verbouwingen al door de verkoper uit laten voeren, voor de overdrachtsdatum
  6. Wacht rustig af

    In sommige gevallen gaan de onderhandelingen heel snel en ben je het binnen een dag eens. Soms duurt het veel langer. Dit kan een tactiek zijn en het is belangrijk om hier niet in te stinken. Wacht gewoon rustig af, tussen elke stap, maar ook als je bij je uiterste bod bent aangekomen. Doet de verkopende dan toch nog een tegenbod? Geef dan aan dat je vorige bod echt het hoogst haalbare was. De verkoper kan dan alsnog akkoord gaan of ervoor kiezen het huis aan een ander te verkopen. Dit kan soms even moeilijk zijn, maar je zult merken dat je uiteindelijk alleen op die manier de beste deal kunt sluiten.

Do's

  • Toon belangstelling, maar niet teveel
  • Zorg ervoor dat je precies weet wat je te besteden hebt
  • Ben je niet alleen? Zorg dan dat je op één lijn zit

Don'ts

  • Laat je niet ontmoedigen als een huis aan je neus voorbij gaat. Dan was dat blijkbaar niet het huis voor jou
  • Laat je niet opjagen door opmerkingen als 'Er zijn nog meer belangstellenden'; dat zegt elke makelaar
  • Overschrijd je budget niet: het is geen fiets die je koopt, maar een huis met een lening waar je - in de meeste gevallen - zo'n 30 jaar aan vast zit en heel veel rente over betaalt

Meer uitleg